専門分野
不動産
都市集中型のライフスタイルが浸透するにつれ、場所及び法的にも建設に適した土地というのは希少になってきています。
一言で「不動産関連」といっても、まだ計画の段階から建設完了後の有効利用までの各フェーズにおける、実に様々な内容を包含しています。不動産関連法に関する法務サービスを提供するにあたっては、業界の慣例や実務をよく知ったうえで包括的な観点から分析する必要があり、経験値が問われる業務分野といえます。当事務所では、主に以下のサービスを提供しています。
サービス項目：
当事務所の特色
よくあるご質問
A1. 海外企業が日本の不動産に投資する際の投資スキームの一般的な選択肢として、直接保有、日本子会社による間接保有、TK-GKスキーム又はTMKスキームによる投資が挙げられます。各スキームにつき、保有中の不動産収入や譲渡益に対する所得税を下表に纏めました。
| 1.直接保有 | 2.間接保有 | 3.TK-GK | 4.TMK | |
|---|---|---|---|---|
| 実質税率 （前提：台湾法人が最終受益者） |
約23% | 約45% | 約23% | 約20%以下 |
| 適用法令（日本法） | 無 | 会社法 | 金融商品取引法 | 不動産流動化条例 |
| 備考 | 前提：海外投資家が日本に不動産を保有しているものの、固定営業場所とは認定されておらず、地方税の納税義務がないこと。 | 1.倒産隔離の要件を満たすため日本の銀行から低金利の融資を受けやすい 2.投資者は不動産の経営権やSPCの株式を掌握することができません。 3.初期投資と維持管理費が高く、大規模な投資対象に適しています。 |
1.節税効果は、租税条約の状況によりますので、投資者は日本と租税協約を締結している国で実質的な事業を展開している法人である必要があります。 2.投資者は不動産の経営権やSPCの株式を掌握することが可能です。 3.初期投資と維持費が最も高く、投資対象がかなり大規模な場合にのみ適しています。 |
上記の表中３と４のスキームは日本独自のものです。また、不動産の取得時には不動産取得税等、保有期間中には固定資産税、事業所税その他の税目があります。詳しくは当事務所へお問合せください。
A2.
個人及び営利事業について、2021年7月1日から、2016年1月1日以降に取得された不動産は土地建物一体税制2.0の対象となります。また、租税回避への対策として次の２つも同法の対象に加えられました。
1. 建設が未完成の建物と底地の購入権の権利の売買
2. 営利事業の株式又は持分の価値の50％以上が台湾内の土地建物で構成されている場合における、当該株式又は持分の過半数の売却。ただし、上場又は店頭公開の会社の株式を除きます。
従前の土地建物一体税制1.0との差異は、下表のとおりです。詳しくは誠遠法律ニュースNo.10をご覧いただくか、当事務所にお問合せください。
| 個人 | 適用税率 | 保有期間 | |
|---|---|---|---|
| 改正前 | 改正後 | ||
| 台湾内 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 1年を超え2年以内 | 2年を超え5年以内 | |
| 20% | 2年を超え10年以内 | 5年を超え10年以内 | |
| 15% | 10年を超える | 10年を超える | |
| 台湾外 | 45% | 1年以内 | 2年以内 |
| 35% | 1年を超える | 2年を超える | |
| 法人 | 適用税率 | 保有期間 | |
|---|---|---|---|
| 改正前 | 改正後 | ||
| 台湾内 | 45% | 無 | 2年以內 |
| 35% | 2年を超え5年以内 | ||
| 20% | 一律適用 | 5年を超える | |
| 台湾外 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 1年を超える | 2年を超える | |
A3.
繼承發生時，除了對日本不動產應向日本法務局（不動產登記機關）辦理繼承登記外，也可能會發生繼承稅的申報與繳納義務，以下分項說明要點。
（1）繼承稅：
在發生被繼承人死亡時，台灣原則上係以被繼承人的遺產作為課稅對象，因此被稱為遺產稅，但日本係以因繼承或遺贈而取得財產者作為納稅義務人，所以被稱為繼承稅（以下依循日本稅法用語稱為「繼承稅」）。
在發生繼承時，繼承人究竟應該以其所取得的全世界遺產（不分日本境內或境外）向日本稅局申報納稅，或是僅以日本所在遺產向日本稅局申報納稅，可分為「無限制納稅義務者」或「限制納稅義務者」。至於區分標準，係依據繼承人和被繼承人與日本的關係深淺而定，例如：在日本是否現在有住所（日本實務係以「因就學或工作，有需要在日本居留一年以上」為標準）、現無住所但在十年內曾在日本有住所、是否具有日本國籍等要素進行綜合判斷，雙方各自符合的要素越多，越可能該當於「無限制納稅義務者」。
由於國人投資日本不動產，常常伴隨「自己或子女到日本居住、求學工作或移民等目的及行為」，因此依情形有可能被認為係「無限制納稅義務者」，需就繼承人所取得全世界遺產向日本申報繳納遺產稅。因此，繼承人不僅就其繼承的日本不動產（或動產），即使是日本境外財產亦可能有對日本申報繳稅義務，尚請留意。
（2）繼承登記：
在日本辦理繼承登記，原則上可以委任司法書士辦理。
為證明被繼承人與繼承人間的關係，登記機關常要求繼承人或司法書士需取得被繼承人完整戶口名簿並且日譯，如被繼承人有變更戶口的經歷，需要完整取得，以證明被繼承人完整的婚姻、婚生子女、收養等關係。
繼承人是否拋棄繼承，需要簽署拋棄繼承同意書外，為證明是繼承人本人意思，需同時檢具繼承人的印鑑證明或簽名公證書。
（3）繼承稅申報和繼承登記期限
繼承發生後，應於十個月內辦理繼承稅申報，若未辦理，依據單純漏報或故意逃漏等情節不同，有不同的處罰規定（日本稱為「加算稅」）。而不動產繼承登記依據最新修法，自2024年4月1日起若未在三年內辦理登記，亦有罰鍰。
實務上有若干顧問公司或房仲，在不動產所有人死亡後，向遺族表示可以跳過繼承登記，直接轉賣給第三者，避免前述程序的麻煩云云，實際上等於刻意隱瞞不動產所有人已經死亡事實而進行交易，不只規避繼承稅申報義務和繼承登記義務，同時還有「使日本公務員登載不實」的犯罪嫌疑，建議有日本不動產繼承問題發生時，可透過本所的日本聯盟所網路，尋求日本律師、税理士或司法書士的正規協助。
A4.
簡言之，投資日本不動產和取得日本在留資格、永住權或國籍，並無必然關係。
中華民國國民目前可以免簽證以觀光、洽商等目的，短期停留日本三個月以內。但如果預計要在日本長期居留超過三個月的話，則必須依法取得以下二十七種「在留資格」之一（https://reurl.cc/MR49rn），始得合法居留。
近來坊間盛傳所謂只要投資日本不動產或投資設立資本金五百萬日圓以上的日本公司，即可藉此取得經營管理類在留資格的說法。但事實上經營管理簽證的核可要件之一在於「與申請事業相關的事業場所，必須在日本境內」的要件，取得日本不動產所有權或設立資本額五百萬以上的公司， 未必能夠說服日本審查機關相信申請人能藉此從事其申請之相關事業（https://reurl.cc/klrk4q）。又由於經營管理類在留許可的初次發給，大多僅能獲得一年效期，而在申請更新延長的審查過程中，該申請相關事業的「繼續經營可能性」勢將成為審查重點。如果無法說服審查機關，無法延長更新在留許可，將無法繼續合法居留於日本。
而欲歸化取得日本國籍者，除年齡（滿十八歲以上）、素行良好、足以維持生計、無雙重國籍且願遵守日本憲法等要件外，必須連續居住日本達五年以上（https://reurl.cc/Ad4pEp）。欲取得永住權者，除前述相類要件外，必須連續居住十年以上（https://reurl.cc/EG4WqA）。因此合法居留五年或十年以上，係歸化取得日本國籍或永住權的要件，僅是單純投資日本不動產或開設無經營實質的公司未必皆能取得或更新在留資格，尚請小心投資陷阱。
本所對於日本投資交易有豐富的規畫與執行經驗，且有經內政部移民署移民專業人員證照考試合格之專業律師團隊，更有遍及日本各地，熟知各地商情的日本聯盟所團隊，如有任何日本投資或移民問題，歡迎不吝與本所聯繫。