Expertise
不動産
都市集中型のライフスタイルが浸透するにつれ、場所及び法的にも建設に適した土地というのは希少になってきています。
一言で「不動産関連」といっても、まだ計画の段階から建設完了後の有効利用までの各フェーズにおける、実に様々な内容を包含しています。不動産関連法に関する法務サービスを提供するにあたっては、業界の慣例や実務をよく知ったうえで包括的な観点から分析する必要があり、経験値が問われる業務分野といえます。当事務所では、主に以下のサービスを提供しています。
サービス項目：
当事務所の特色
常見問題
A1.
赴日本投資不動產常見的幾種投資方式，包含：1.由海外公司直接持有日本不動產、2.由海外公司設立日本子公司以間接持有不動產、3.透過TK-GK架構投資日本不動產以及4.透過TMK架構投資日本不動產。
針對持有期間或處分不動產的獲利，所得稅負擔個別是多少，相關比較可參見以下附表。
| 1.直接持有模式 | 2.間接持有模式 | 3.TK-GK模式 | 4.TMK模式 | |
|---|---|---|---|---|
| 實效稅率 （最終獲益均由最終受益人台灣法人取得的前提下） |
約23% | 約45% | 約23% | 約20%或更低 |
| 適用法律 | 無 | 日本公司法 | 日本金融商品交易法 | 日本不動產流動化條例 |
| 備註 | 前提：海外投資人雖然在日本持有不動產，但尚未被日本國稅局認定為在日本持有固定營業場所的情形。（此時，無須繳納地方稅的。） | 1.因為符合日本銀行對破產風險隔離的要求，有助於爭取日本銀行低利日圓融資。 2.投資人不得掌握不動產經營權和SPC的股權。 3.架構建置和維運成本較高，建議僅用於較大投資標的上。 |
1.節稅效益視日本和外國的租稅條約的利用情形而異，因此投資人必須在與日本有租稅條約的國家上持有實質經營的法人。 2.投資人可以掌握經營權和SPC股權。 3.架構建置和維運成本最高，建議僅用於有相當規模的標的上。 |
特別提醒：
1. 前述表格中的第3種與第4種投資架構，是日本獨有的投資架構，關於相關稅務和法務應注意事項，乃至於貴公司是否符合適用條件等議題，如有進一步探究必要，歡迎與本所聯繫。
2. 不動產取得時另有不動產取得稅，不動產持有期間另有固定資產稅，事業場所稅等稅目負擔。如有進一步探究必要，歡迎與本所聯繫。
A2.
個人及營利事業，自110年7月1日起，交易105年1月1日以後取得之房地，應適用房地合一稅2.0新制課稅。同時，為防止納稅人透過移轉型態進行避稅，新法另將下列二種情形納入課稅範圍，亦應適用房地合一稅申報、繳納：
1. 買受預售屋及其座落土地權利之交易（即俗稱之紅單交易）。
2. 營利事業股權（或出資額）價值50%以上為我國境內房地構成，交易其持股（或出資額）過半數者。但排除上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。
與房地合一稅1.0的稅率差異比較：
| 個人 | 適用稅率 | 持有期間 | |
|---|---|---|---|
| 修法前 | 修法後 | ||
| 境內 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 | |
| 20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 | |
| 15% | 超過10年 | 超過10年 | |
| 非境內 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年 | 超過2年 | |
| 法人 | 適用稅率 | 持有期間 | |
|---|---|---|---|
| 修法前 | 修法後 | ||
| 境內 | 45% | 無 | 2年以內 |
| 35% | 超過2年未逾5年 | ||
| 20% | 一律適用 | 超過5年 | |
| 非境內 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年 | 超過2年 | |
本所於不動產各類型案件及不動產稅務領域均有長期的耕耘，有關房地合一稅2.0之細部問題，可繼續參閱本所誠遠法律新訊第十期，或逕與本所聯繫討論。
A3.
繼承發生時，除了對日本不動產應向日本法務局（不動產登記機關）辦理繼承登記外，也可能會發生繼承稅的申報與繳納義務，以下分項說明要點。
（1）繼承稅：
在發生被繼承人死亡時，台灣原則上係以被繼承人的遺產作為課稅對象，因此被稱為遺產稅，但日本係以因繼承或遺贈而取得財產者作為納稅義務人，所以被稱為繼承稅（以下依循日本稅法用語稱為「繼承稅」）。
在發生繼承時，繼承人究竟應該以其所取得的全世界遺產（不分日本境內或境外）向日本稅局申報納稅，或是僅以日本所在遺產向日本稅局申報納稅，可分為「無限制納稅義務者」或「限制納稅義務者」。至於區分標準，係依據繼承人和被繼承人與日本的關係深淺而定，例如：在日本是否現在有住所（日本實務係以「因就學或工作，有需要在日本居留一年以上」為標準）、現無住所但在十年內曾在日本有住所、是否具有日本國籍等要素進行綜合判斷，雙方各自符合的要素越多，越可能該當於「無限制納稅義務者」。
由於國人投資日本不動產，常常伴隨「自己或子女到日本居住、求學工作或移民等目的及行為」，因此依情形有可能被認為係「無限制納稅義務者」，需就繼承人所取得全世界遺產向日本申報繳納遺產稅。因此，繼承人不僅就其繼承的日本不動產（或動產），即使是日本境外財產亦可能有對日本申報繳稅義務，尚請留意。
（2）繼承登記：
在日本辦理繼承登記，原則上可以委任司法書士辦理。
為證明被繼承人與繼承人間的關係，登記機關常要求繼承人或司法書士需取得被繼承人完整戶口名簿並且日譯，如被繼承人有變更戶口的經歷，需要完整取得，以證明被繼承人完整的婚姻、婚生子女、收養等關係。
繼承人是否拋棄繼承，需要簽署拋棄繼承同意書外，為證明是繼承人本人意思，需同時檢具繼承人的印鑑證明或簽名公證書。
（3）繼承稅申報和繼承登記期限
繼承發生後，應於十個月內辦理繼承稅申報，若未辦理，依據單純漏報或故意逃漏等情節不同，有不同的處罰規定（日本稱為「加算稅」）。而不動產繼承登記依據最新修法，自2024年4月1日起若未在三年內辦理登記，亦有罰鍰。
實務上有若干顧問公司或房仲，在不動產所有人死亡後，向遺族表示可以跳過繼承登記，直接轉賣給第三者，避免前述程序的麻煩云云，實際上等於刻意隱瞞不動產所有人已經死亡事實而進行交易，不只規避繼承稅申報義務和繼承登記義務，同時還有「使日本公務員登載不實」的犯罪嫌疑，建議有日本不動產繼承問題發生時，可透過本所的日本聯盟所網路，尋求日本律師、税理士或司法書士的正規協助。
A4.
簡言之，投資日本不動產和取得日本在留資格、永住權或國籍，並無必然關係。
中華民國國民目前可以免簽證以觀光、洽商等目的，短期停留日本三個月以內。但如果預計要在日本長期居留超過三個月的話，則必須依法取得以下二十七種「在留資格」之一（https://reurl.cc/MR49rn），始得合法居留。
近來坊間盛傳所謂只要投資日本不動產或投資設立資本金五百萬日圓以上的日本公司，即可藉此取得經營管理類在留資格的說法。但事實上經營管理簽證的核可要件之一在於「與申請事業相關的事業場所，必須在日本境內」的要件，取得日本不動產所有權或設立資本額五百萬以上的公司， 未必能夠說服日本審查機關相信申請人能藉此從事其申請之相關事業（https://reurl.cc/klrk4q）。又由於經營管理類在留許可的初次發給，大多僅能獲得一年效期，而在申請更新延長的審查過程中，該申請相關事業的「繼續經營可能性」勢將成為審查重點。如果無法說服審查機關，無法延長更新在留許可，將無法繼續合法居留於日本。
而欲歸化取得日本國籍者，除年齡（滿十八歲以上）、素行良好、足以維持生計、無雙重國籍且願遵守日本憲法等要件外，必須連續居住日本達五年以上（https://reurl.cc/Ad4pEp）。欲取得永住權者，除前述相類要件外，必須連續居住十年以上（https://reurl.cc/EG4WqA）。因此合法居留五年或十年以上，係歸化取得日本國籍或永住權的要件，僅是單純投資日本不動產或開設無經營實質的公司未必皆能取得或更新在留資格，尚請小心投資陷阱。
本所對於日本投資交易有豐富的規畫與執行經驗，且有經內政部移民署移民專業人員證照考試合格之專業律師團隊，更有遍及日本各地，熟知各地商情的日本聯盟所團隊，如有任何日本投資或移民問題，歡迎不吝與本所聯繫。