財政部為健全國內房地產交易所得稅制度，針對所得稅法第4-4、4-5、14-4～14-6、24-5、126 條條文提出之修正案（即俗稱房地合一稅新制2.0版）已經於2021年4月9日經立法院三讀通過，並定於今年7月1日起實施。針對本次最新修法內容及主要影響，本所謹依序說明如下：

一、房地合一稅新制2.0修法重點
(一) 延長個人短期房地交易所得適用35％、45％高稅率之期間：

(二) 為避免公司法人交易不動產所衍生課稅不公平現象，依據新法之規定，法人之不動產交易也將依持有期間等條件，適用與個人持有者相當之稅率：

(三) 擴大課稅標的範圍：
為防止透過移轉型態進行避稅，新法增列下列兩項課稅標的，亦應適用房地合一稅申報、繳納：
1. 買受預售屋及其座落土地權利之交易（即俗稱之紅單交易）
2. 營利事業股權（或出資額）價值50%以上為我國境內房地構成，交易其持股（或出資額）過半數者。但排除上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

(四) 房地合一稅新制2.0之課稅所得計算式中，針對「土地漲價總數額」此等計算減項增設減除之上限：

房地合一稅之課稅所得 = 交易時之成交價額 - 原始取得成本 - 因取得、改良及移轉而支付之費用 - 土地漲價總數額

為防止民眾利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，新法針對房地合一稅課稅所得之計算，就「土地漲價總數額」減項項目增訂減除之上限，亦即，減除之上限，必須限於「交易當年度公告土地現值-前次移轉現值」之範圍內，超過之部分仍不得列入「土地漲價總數額」之項目中減除。但繳納之土地增值稅，如係當次交易中未自該房屋、土地交易所得額中減除之土地漲價總數額部分之稅額者，則可列為費用扣除之（所得稅法第14-4條第1項但書規定參照）。

(五) 五種得適用較低稅率之特殊情況，於本次修法不受影響：
1. 維持適用稅率20％者：
(1) 個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行），交易持有期間在5年以下之房地
(2) 個人及營利事業以自有土地，於5年內與建商合建分回房地並完成之交易
(3) 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後，於持有期間5年內所進行之第一次移轉交易
2. 維持適用稅率10％者：自住房地持有並設戶籍滿6年。
3. 營利事業興建房屋完成後，進行第一次移轉之交易，仍依營業事業所得稅相關規定辦理（所得稅法第24-5條第4項規定參照）。
 

(六) 獨資、合夥組織營利事業交易房地，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人房地合一稅規定申報、分離課稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

(七) 調降房地交易所得推計課稅之費用率（舊法5%-->新法3％），並增訂扣除上限為30萬元。

(八) 何種房地交易案件應適用房地合一稅新制2.0規定？
符合前開房地合一稅2.0版規定之個人及營利事業，自110年7月1日起，交易105年1月1日以後取得之房地者。
 

二、您若計畫交易105年1月1日後取得之房地，除上述修法重點應注意外，本所亦提供下列幾項須注意的重點：
(一) 出售房地後，請注意房地合一稅申報繳納期間
請注意個人及法人申報繳納方式不同，個人原則應於「房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報，與綜所稅分離課稅」，除以興建房地為事業外之法人，則是「併交易年度營利事業所得稅辦理結算申報，與營所稅分開計稅」請務必注意無論交易房地有獲利或虧損，均應於房地交易後之申報期間內辦理申報，避免漏未申報而受主管機關裁罰。

(二) 交易非公開發行公司之股權前，請先注意您公司之股權是否屬於房地合一稅新制2.0之適用對象
在房地合一新制2.0下，交易非公開發行公司股權時，如具備「直接或間接持有過半數股權」且「股權之價值50%以上係由境內房地產所構成」之兩項要件時，將會將交易該公司股權之行為當作交易房地，而於交易股權後也應申報繳納房地合一稅。是以，本所建議您在股權交易前，務必先檢視目前持有公司股權是否有該當上開兩個要件，以免導致財務規劃上之誤判。

至於上開「50%以上係由境內房地產所構成」之「房地產」是否僅限於105年1月1日之後所取得之房地？抑或不區分取得時間點房地全部納入？目前法律並沒有明文規定，但本所初步認為依房地合一新制2.0立法目的及體系解釋而言，應限於105年1月1日之後所取得之房地始有適用，但實際適用方式仍以政府發布之相關解釋為準。

(三) 建議您妥善保存房地交易之相關費用單據，作為主張費用扣除之證據
個人、法人交易屬房地合一2.0新制課稅對象之房地時，因可扣除之費用推計率已經下修從5%變成3%，且增訂上限30萬元之限制而偏低，建議您妥善保存房地交易當時之費用單據，於申報時提出實際費用單據作為證據供主管機關核實認定，則不受交易價格3%及上限30萬元之限制，超過部分亦可認列為費用扣除，減輕您稅捐負擔。

因房地合一2.0新制輔經施行，本所將持續關注後續實務運作及相關判決，並適時與主管機關確認即時更動補充本新訊內容。如您針對房地合一交易遇見個案問題時，建議委由律師依據個案狀況全盤分析，還請不吝與本所專業律師團隊聯繫。

資料來源：
財政部房地合一稅2.0六大修法重點一次看！（2021/4/9），網址：https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/69b9687a1668428daff92d750363da43（2021/6/28）
 

林啟瑩 所長　　　ethan.lin@eternity-law.com 

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