服務項目

不動產相關法律服務

服務介紹

土地,尤其是合於法律規定且地點適合於供建築用之土地,隨著國人生活型態越往都會地區集中,適合於建築之土地益發稀有。不動產相關法律服務之提供者,如無法對於產業有相當程度且深入的了解,自然無法以綜觀之角度分析及切入,則所提供之法律服務,往往是分散而且零碎,將難以看出律師能提供的法律服務,究竟與其他法律服務類型有何不同?對於客戶的需求,顯然無法提供及時且必要的協助。

本所以林啟瑩律師為首,關於不動產相關法律事件,主要提供以下服務:

01
土地開發協商、合約研議及交易安全管控
02
建築合約規劃
03
營造工程契約
04
銷售及廣告代銷合約
05
信託
06
管委會成立前所涉法律事宜
07
不動產相關訴訟

 

本所服務特色

本所林啟瑩律師自執業以來,隨著處理的不動產案件類型越來越廣泛,提供之不動產相關案件類型,包含覓地、土地開發、容積移轉、合建、信託管理、營造興建、廣告代銷、消費者交屋爭議、管委會接管公共設施前之協商處理,涉及前述各層面之法律服務,均獲得客戶好評,並建立與客戶之長期合作關係。所秉持之法律服務理念,是依據土地開發、建築開發、營造及不動產銷售等專業知識,及與案件中關係人之間的良好互動、協調,完成客戶所委託的法律事務。

常見問題

Q1.(日本稅務)投資日本不動產的所得稅負擔多寡?

A1. 赴日本投資不動產常見的幾種投資方式,包含:1.由海外公司直接持有日本不動產、2.由海外公司設立日本子公司以間接持有不動產、3.透過TK-GK架構投資日本不動產以及4.透過TMK架構投資日本不動產。

針對持有期間或處分不動產的獲利,所得稅負擔個別是多少,相關比較可參見以下附表。

  1.直接持有模式 2.間接持有模式 3.TK-GK模式 4.TMK模式
實效稅率
(最終獲益均由最終受益人台灣法人取得的前提下)
約23% 約45% 約23% 約20%或更低
適用法律 日本公司法 日本金融商品交易法 日本不動產流動化條例
備註 前提:海外投資人雖然在日本持有不動產,但尚未被日本國稅局認定為在日本持有固定營業場所的情形。(此時,無須繳納地方稅的。)   1.因為符合日本銀行對破產風險隔離的要求,有助於爭取日本銀行低利日圓融資。
2.投資人不得掌握不動產經營權和SPC的股權。
3.架構建置和維運成本較高,建議僅用於較大投資標的上。
1.節稅效益視日本和外國的租稅條約的利用情形而異,因此投資人必須在與日本有租稅條約的國家上持有實質經營的法人。
2.投資人可以掌握經營權和SPC股權。
3.架構建置和維運成本最高,建議僅用於有相當規模的標的上。

 

特別提醒:
1. 前述表格中的第3種與第4種投資架構,是日本獨有的投資架構,關於相關稅務和法務應注意事項,乃至於貴公司是否符合適用條件等議題,如有進一步探究必要,歡迎與本所聯繫。
2. 不動產取得時另有不動產取得稅,不動產持有期間另有固定資產稅,事業場所稅等稅目負擔。如有進一步探究必要,歡迎與本所聯繫。

Q2.2021年7月1日新上路之房地合一稅2.0,課稅範圍為何?與房地合一稅1.0的稅率差異?

A2. 個人及營利事業,自110年7月1日起,交易105年1月1日以後取得之房地,應適用房地合一稅2.0新制課稅。同時,為防止納稅人透過移轉型態進行避稅,新法另將下列二種情形納入課稅範圍,亦應適用房地合一稅申報、繳納:
1. 買受預售屋及其座落土地權利之交易(即俗稱之紅單交易)。
2. 營利事業股權(或出資額)價值50%以上為我國境內房地構成,交易其持股(或出資額)過半數者。但排除上市、上櫃及興櫃公司之股票交易。

與房地合一稅1.0的稅率差異比較:

個人 適用稅率 持有期間
修法前 修法後
境內 45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年
20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年
15% 超過10年 超過10年
非境內 45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年 超過2年

 

法人 適用稅率 持有期間
修法前 修法後
境內 45% 2年以內
35% 超過2年未逾5年
20% 一律適用 超過5年
非境內 45% 1年以內 2年以內
35% 超過1年 超過2年

 

本所於不動產各類型案件及不動產稅務領域均有長期的耕耘,有關房地合一稅2.0之細部問題,可繼續參閱本所誠遠法律新訊第十期,或逕與本所聯繫討論。

Q3.(日本不動產)(日本遺產稅)台灣投資人投資日本不動產後死亡,如何處理日本遺產稅和繼承登記問題?

A3. 繼承發生時,除了對日本不動產應向日本法務局(不動產登記機關)辦理繼承登記外,也可能會發生繼承稅的申報與繳納義務,以下分項說明要點。

(1)繼承稅:
在發生被繼承人死亡時,台灣原則上係以被繼承人的遺產作為課稅對象,因此被稱為遺產稅,但日本係以因繼承或遺贈而取得財產者作為納稅義務人,所以被稱為繼承稅(以下依循日本稅法用語稱為「繼承稅」)。

在發生繼承時,繼承人究竟應該以其所取得的全世界遺產(不分日本境內或境外)向日本稅局申報納稅,或是僅以日本所在遺產向日本稅局申報納稅,可分為「無限制納稅義務者」或「限制納稅義務者」。至於區分標準,係依據繼承人和被繼承人與日本的關係深淺而定,例如:在日本是否現在有住所(日本實務係以「因就學或工作,有需要在日本居留一年以上」為標準)、現無住所但在十年內曾在日本有住所、是否具有日本國籍等要素進行綜合判斷,雙方各自符合的要素越多,越可能該當於「無限制納稅義務者」。

由於國人投資日本不動產,常常伴隨「自己或子女到日本居住、求學工作或移民等目的及行為」,因此依情形有可能被認為係「無限制納稅義務者」,需就繼承人所取得全世界遺產向日本申報繳納遺產稅。因此,繼承人不僅就其繼承的日本不動產(或動產),即使是日本境外財產亦可能有對日本申報繳稅義務,尚請留意。

(2)繼承登記:
在日本辦理繼承登記,原則上可以委任司法書士辦理。
為證明被繼承人與繼承人間的關係,登記機關常要求繼承人或司法書士需取得被繼承人完整戶口名簿並且日譯,如被繼承人有變更戶口的經歷,需要完整取得,以證明被繼承人完整的婚姻、婚生子女、收養等關係。
繼承人是否拋棄繼承,需要簽署拋棄繼承同意書外,為證明是繼承人本人意思,需同時檢具繼承人的印鑑證明或簽名公證書。

(3)繼承稅申報和繼承登記期限
繼承發生後,應於十個月內辦理繼承稅申報,若未辦理,依據單純漏報或故意逃漏等情節不同,有不同的處罰規定(日本稱為「加算稅」)。而不動產繼承登記依據最新修法,自2024年4月1日起若未在三年內辦理登記,亦有罰鍰。
實務上有若干顧問公司或房仲,在不動產所有人死亡後,向遺族表示可以跳過繼承登記,直接轉賣給第三者,避免前述程序的麻煩云云,實際上等於刻意隱瞞不動產所有人已經死亡事實而進行交易,不只規避繼承稅申報義務和繼承登記義務,同時還有「使日本公務員登載不實」的犯罪嫌疑,建議有日本不動產繼承問題發生時,可透過本所的日本聯盟所網路,尋求日本律師、税理士或司法書士的正規協助。