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【誠遠新訊】No.13 抑止炒房與紅單轉讓禁止之修法重點

為抑止房價過熱及防止投資客炒房,立法院內政委員會推動之地政三法修正案,已於110年1月27日修正公布「平均地權條例」第47條、第47條之3、第81條之2、「地政士法」第26條之1、第51條之1及「不動產經紀業管理條例」第24條之1、第29條,並由行政院定自110年7月1日施行在案。在此新規定下,首度針對紅單哄抬炒作立法,禁止紅單轉售第三人。本文謹就幾項修法重點說明如次:

 

1. 主管機關查核預售屋採取「事先備查制」:
所謂紅單,係指針對預售屋之標的及價格談妥時,消費者與建商所簽訂之訂購單或預約單。消費者取得紅單,係用以證明已經付款買到預售屋之「優先購買權」,事後消費者如反悔不欲購買時,尚可退全額定金。而當消費者確定購買時,則可依紅單所載標的及價格,補足定金並與建商正式簽訂預售屋買賣契約。因實務上通常是紅色紙張,故俗稱「紅單」,紅單通常為一式三聯,由消費者、建商及記帳用的各一聯。亦可見預售屋紅單之簽立,係屬正式簽訂預售屋買賣契約之前階段行為。

 

主管機關查核紅單的方式,係要求要求業者應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數及預售屋買賣定型化契約,以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣市主管機關備查。如業者違反前揭事先備查之義務者,將由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰,並令其限期改正;屆期未改正者,按次處罰。(請參平均地權條例第47條之3第1項、第81條之2第3項)且預售屋買賣定型化契約約定,建案用途只要為供住宅類使用,即需要申報備查。

 

2.「紅單」與「簽訂預售屋買賣契約」所應負擔之義務及限制各有不同:

  實價登錄義務 禁止轉售限制
取得紅單 無。 不得轉售予第三人(請參平均地權條例第47條之3第6項)
簽訂預售屋買賣契約 賣方應於簽定預售屋買賣契約之日起30日內,完成成交資訊申報登錄。(請參平均地權條例第47條之3第2項) 無。

 

重點提醒:
(1) 預售屋之實價登錄義務:係以「賣方」作為申報義務人,賣方應於簽定預售屋買賣契約之日起30日內,完成成交資訊申報登錄。(所謂賣方,包括不動產開發業或自然人。委託經紀業代銷成交者,為受託之經紀業者)。如違反前開行為義務,則最重對賣方處以新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰(請參平均地權條例第81條之2第2項)。對於申報登錄價格及交易面積以外資訊不實者,亦有處罰規定(請參平均地權條例第81條之2第4項)。

 

(2) 禁止轉售限制:依新法平均地權條例第47條之3第6項規定:「前項書面契據,不得轉售予第三人。」已明文禁止紅單轉售予第三人。惟前述法律所定「轉售予第三人」究竟如何認定?首先,所謂「轉售」並不限於有賺取差價之情形,如為以相同價格「平轉」之情形,仍該當之。再者,所謂「第三人」所指為何,夫妻之間算不算?目前現行法並無明文例外規定,經查本條文之立法目的,係為避免投資客利用紅單轉讓賺取差價及作為炒作房價工具所為之立法。且本所實際訪問主管機關有無排除規定時,主管機關建議解釋時應參照立法目的,如買賣雙方間存在民法第1138條所規定之配偶、直系血親或二親等血親等親屬關係之情形下,始得排除於處罰對象外。舉例如次:
A. 夫妻間移轉、父母子女間移轉:排除於處罰對象之外。
B. 未經結婚登記之伴侶:主管機關表示,因有結婚登記制度存在,如未經登記因難以證明雙方間為何種關係,處罰可能性高。
如違反紅單禁止轉讓之規定時,對紅單買受人主管機關將按戶(棟)處新臺幣十五萬元以上一百萬元以下罰鍰。(請參平均地權條例第81條之2第6項)

 

3. 銷售預售屋採取「2要3不」原則:
所謂「2要3不」原則,係指銷售預售屋者,向買受人收受定金或類似名目之金額時,應符合「提供書面(紅單)」、「金額及標的明確」等2項之要件,以及,賣方「不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利」、賣方「不得約定其他不利於買受人之事項」與買受人「不得轉售」等3項禁止事項。如賣方有違反前述義務時,將對其按戶(棟)處新臺幣十五萬元以上一百萬元以下罰鍰。(請參平均地權條例第47條之3第5項、第81條之2第6項)

 

4. 內政部持續祭出打房之修法草案
地政事務之主管機關內政部於110年12月9日部務會報通過修正草案,預計朝向「全面限制預售屋及新建成屋換約轉售、嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5千萬罰金、同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於5年內不得移轉、建立檢舉獎金機制」等立法方向,目的以防杜住宅淪為炒作工具,維護市場交易秩序。內政部指出最新草案將儘速陳報行政院審查後,送立法院審議,並持續蒐集各界意見及研議相關配套措施,以維護不動產市場穩健發展。(請參內政部地政司網站:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=4429

 

綜上,參諸目前已修法施行之前揭1.至3.點,目前主管機關首先針對預售屋之紅單禁止紅單轉售第三人外,亦加重不動產銷售業者事前備查、實價登錄義務及紅單應記載及不應記載事項等義務,此外,目前內政部仍持續祭出新的防止不動產炒作之新修正草案,未來除可能增加對於炒房行為處以刑事責任外,更可能設置檢舉人機制,足見抑止房市過熱及嚴懲炒房行為已屬於目前重要政策方向,本文建議讀者如有購買不動產之需求時,先事前瞭解包含房地合一稅2.0及地政三法等最新法令修正,防止購買後始因過失違反行政法上義務而受罰或產生未預期之高額所得稅負擔之不利益。

 

如有任何問題,請不吝與本所聯繫。

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