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預售屋驗屋相關問題鳥瞰

  國內房地產近來的交易狀況熱絡,由於不動產屬於高總價之產品,購屋者除需準備定金、簽約金、開工款、工程期款外,於取得產權後多半尚有長達二、三十年的貸款必須負擔,且簽訂買賣契約當下,房屋仍未興建完成,為了解交屋前的房屋狀況有無瑕疵,在交屋前的驗收階段便十分關鍵,也有越來越多的購屋者會尋求驗屋業者的協助完成驗收,在新聞報導上,更曾看過名人親自拿著水平儀檢測屋況1。然而,驗屋糾紛仍屢見不鮮,究竟驗屋業者提供的相關檢驗報告,在法律上究竟有何作用,驗屋時又有那些注意事項?本文以下將就驗屋常見的相關問題以行政院消費者保護處【預售屋買賣契約範本】2為基礎進行鳥瞰,並說明本文的法律見解。


一、    什麼時間點可以進行驗屋?
依據【預售屋買賣契約範本】第13條關於驗收的約定,「建商依約完成一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。」簡單來說,大抵於建商領得使用執照接通水、電、瓦斯時,會由建商通知驗屋。


二、    主管機關對於驗屋業及驗屋標準有沒有制定相關規範?
主管機關迄今並未制定驗屋業的規範及標準。此外,參考實務上驗屋業者於經濟部申請的所營事業資料,主要有室內裝潢業、其他工程業、建築物公共安全檢查業、消防安全設備檢測業、環境檢測服務業等,這些所營事業項目,與區分所有權人進行專有部分的驗屋工作,其實不一定有直接的關聯。


三、    既然主管機關沒有制定相關標準,驗收的項目應該有哪些?
由於驗屋業者提供的驗屋報告,主要是作為購屋者主張房屋有瑕疵的參考依據,因此,如果驗屋報告在法律上不足以作為購屋者可以主張的瑕疵事項時,對於購屋者便沒有太多的幫助。是以,驗屋的標準還是必須以合約的約定及民法關於物之瑕疵擔保責任的相關規定作為主要標準。其中,除了【預售屋買賣契約範本】第13條提到的主建物、附屬建物的設備(如主附屬建物的室內坪數、機電、消防、給排水管線設施等)外,契約附件中的建材設備、房屋及停車位平面圖,都是常見的驗收項目。


四、    可以拿驗屋報告提到的公共設施問題作為拒絕驗收的事由嗎?
驗屋報告中可能提到公共設施的問題,諸如植栽、健身器材,在驗屋階段仍可能在施作或購置當中,然而依據【預售屋買賣契約範本】第16條的約定,關於公共設施是由建商移交給管理委員會或推選之管理負責人,不是購屋者可以主張拒絕驗收的範圍。因此,若依合約範本,購屋者無法以公共設施尚未施作完成等理由拒絕驗收。


五、    到底什麼是瑕疵?
依據【預售屋買賣契約範本】第23條第2項約定,預售屋買賣標的物之瑕疵擔保責任,仍以民法第354條至第366條的規定為主。依民法第354條第1項規定,瑕疵是指標的物於交付時,「滅失或減少其價值」、「滅失或減少其通常效用或契約預定效用」,或「不具有建商所保證之品質」。簡單來說,是以買賣契約中關於主、附屬建物的設備、建材,個案判斷其價值、效用及品質,是否如契約所約定;但民法第354條第1項但書也規定,如果標的物的價值、效用減少的程度「無關重要」時,不得視為瑕疵。因此,固然購屋者有時會期待驗屋公司能做到吹毛求疵的程度,例如排水不夠迅速、某塊磁磚部分位置敲擊時有空鼓音(空心磚)、油漆瑕疵等,但依上述法律規定,不一定能符合民法關於瑕疵的認定。


六、    驗屋時沒有記錄在驗收單的事項,還可以再主張瑕疵嗎?
可以,但應由購屋者就瑕疵存在負舉證責任。依據【預售屋買賣契約範本】第13條關於驗收的約定,為了避免日後發生爭議,如發現有瑕疵時,應記載在驗收單上,由建商限期修繕,之後再進行複驗。依據我國法院若干判決的見解,「如建商於驗屋階段亦同意將待修繕項目記載於驗收單時,則屬於買賣雙方均承認之瑕疵」3,換言之,如未記載於驗收單上之事項,即非建商承認之瑕疵。由此可知,購屋者對於未記載於驗收單上之事項,縱然仍可主張瑕疵存在,但所負之舉證責任較重。


七、    建商對於驗收單記載的事項如果未修繕完成,能不能要求銀行擋款?
結論是不能。依據【預售屋買賣契約範本】第19條關於貸款撥付的約定,購屋者如果向金融機構申辦貸款時,一旦建商完成產權移轉登記,並且由金融機構設定抵押權後,除非房屋有諸如使用輻射鋼筋、海砂屋,或是瑕疵已嚴重到「縱然修繕後,仍無法達到房屋應有功能」的情形,否則,不得以驗屋的相關瑕疵為由,要求金融機構終止撥款。然而,實務上有時會發生購屋者以「房屋日後會有糾紛」為由要求貸款行庫暫緩撥款,此時依前開契約約定可知,購屋者於取得產權登記並設定抵押後,原則上並無要求貸款銀行不撥款之權利。否則,反而是擋款之購屋者可能違反付款條件及方式之約定,建商可於依法催告後,解除雙方買賣契約,最高並可能依【預售屋買賣契約範本】第25條第4款規定沒收購屋者房地總價15%之款項。


八、    如果不能要求銀行擋款,複驗未完成前購屋者可以主張什麼?
依據【預售屋買賣契約範本】第13條驗收後記於驗收單的瑕疵,除非另有註記,否則實務上傾向認為是屬於建商亦承認之瑕疵4。因此,誠如前述,建商承認瑕疵之範圍既以驗收單所載內容為主,購屋者宜注意是否將應修繕或改善項目記載於驗收單上,於建商未如期修繕完成時,購屋者可依約主張就保留自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於賣方完成修繕並經雙方複驗合格後,始為支付。


國人往往將購買不動產視為人生大事,除了因為它總價高以外,也反應了大家對於日後生活品質的要求。以上本所針對常見問題,整理預售屋在交屋前的驗收階段,有哪些事項是購屋者應特別留意的,依法可以主張的權利或應對手段有哪些,以及驗屋業者及他們的報告在現行實務上的法律定位,依據【預售屋買賣契約範本】相關約定內容,提供法律上的意見分析供讀者參考。期待本文能有助讀者於購買預售屋時,更清楚了解相關權利及相關規範,俾免致生無謂爭議,甚至影響自身權益。


註腳

  1. 請參蘋果日報2021年11月19日新聞,雞排妹「處女座驗屋」引爆建商惡夢 「吹毛求疵沒抓重點」https://tw.appledaily.com/property/20211119/BLOIFUZEHNBAHINI67QHDJOMOY/(最後點閱日:2022.2.10.)
  2. 請參行政院消費者保護處預售屋買賣契約書範本,連結:https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/74c471a9-6a76-4f71-bbda-8e59de030048(最後點閱日:2022.2.10.)
  3. 請參臺灣臺北地方法院108年度訴字第296號民事判決、臺灣高等法院109年度重上更一字第123號民事判決。
  4. 例如臺灣士林地方法院104年度重訴字第510號民事判決(節錄):「依預售屋契約應記載事項第1條第13項規定,雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕。於103年12月8日現場驗收時,並未提出上開應修繕或改善項目記載於驗收單上,並限期被告修繕,其嗣後以被告未按期完成修繕為由拒絕受領,已有未合。」。